轮回:从佳兆业到上置地产

点击了解选信托网   时间:2020-02-25 10:09

019年1月20日,离新年春节还有5天,上置集团(HK1207)发布公告称,执行董事兼董事会主席及行政总裁彭心旷,因个人原因接受调查并采取了限制措施,无法与其正常联系。

一个月后的2月21日,上置集团再次发布公告称,彭心旷因涉嫌职务侵占罪被上海市黄浦区人民检察院批准逮捕。

而这一切,似乎是五年前事件的再一次上演。

五年两轮高管被抓,一样的资金链危机

上一次上置集团高管被抓,是在2015年6月份。上置集团公告,其创办人、时任主席、执行董事兼主要股东施建被执行“指定居所监视居住”,当天施健被带走。后媒体爆出其涉嫌官员贿赂事件。

在此之前,上置集团已经连续两年亏损。从2015年4月份披露的2014年报来看,经营情况大幅度下滑,从高峰期的68亿营收迅速滑落到14.4亿。

轮回:从佳兆业到上置集团

(来源:上置集团2014年报)

5年前上置集团这场危机的结果,是找到了接盘方——中国民生投资集团(简称“中民投”)。上置集团创始人施建家族退居幕后,被2014年才成立,商界大佬云集的中民投收购超过70%股份。

然而,换了新主人的上置集团,并没有就此扭转困境。2015年之后的新一轮地产上涨中,上置集团的收入也只是维持在15亿左右,而利润在2018年降至不到1亿。

轮回:从佳兆业到上置集团


2019年8月,上置集团更是发布了三年来首次预警亏损。接下来也只能重新走上卖卖卖的路子。

上置集团的自救和他救目前还看不到出路。但是,5年前有一个同是天涯沦落人的伙伴,实控人一样被媒体曝出涉官员腐败问题,再融资停滞进而陷入债务危机,但5年后,对方已经走出了完全不同的路子。

这个小伙伴,就是佳兆业地产

曾经的“难兄难弟”

2014年,可以说是地产企业的一次大劫之年。绿城中国、恒盛地产、深圳佳兆业……一连串熟悉的地产企业,在这一年陷入困境,佳兆业也不例外,至今还能搜索到当时的融资项目违约信息。

佳兆业当时的处境有多难?

轮回:从佳兆业到上置集团


根据财报报道,截至2014年6月底,佳兆业需要在一年内偿还的短期债务超过60亿元,存续信托借款总金额达到70亿元左右,而同期账面现金、银行存款为110.9亿元,其中部分处于受限状态。

到2015年1月8日,不断有金融机构申请查封佳兆业的资产,其中一家城商行申请的财产保全总额,就达到30亿元。有业内人士分析,可能至少有11家金融机构卷入佳兆业这次风波。

但是,这些项目都在延期后几年陆续化解了,而秘诀就是佳兆业手里的优质土地储备。

根据事发前披露的2014年中报,佳兆业总土地储备约2360万平方米,其中约78.5%位于一二线城市,也就是说核心城市可开发土地面积高达1856万平方米。

在2014年,北京土地均价在50000/㎡左右,厦门在30000/㎡左右,二线里的重庆和西安也在7000-12000元/㎡左右。如果按照1.5-2万/㎡的一二线土地保守均价,这1800多万土地价值在3000亿左右。这还是在2014年全国地产处于降价潮的背景下。

如果要再加一个重点,就是深圳地产没怎么调整之后就迅速火爆起来。要知道,在2014年楼市冰冷的情况下,佳兆业当年在深圳项目的合同销售金额,占到了整体销售金额的接近40%

正因如此,经历了短暂的恐慌爆发后,2015年后房价急速上涨给境内债权人吃了颗安心丸,金融机构也顺势安排新的授信到位。稳定了国内债权人之后,境外债权重组也最终在2016年7月通过美国法院的最后核准生效,佳兆业成功挽回了违约败局。

远一点,更远一点

佳兆业的脱困路径能否适用于上置集团呢?恐怕是不能的。两家百强地产,选择了不同的发展路径。

截止到2019年6月,佳兆业现有土地储备约2600万平方米,总货值达5000亿元,近70%源自大湾区。经过几年消化后,佳兆业在深圳尚有325万平方米的土地储备,货值约1600亿元;而上置集团,海内外土地储备加起来总共不过约200万平方米。

针对2015年这次债务危机,上置集团在2016年发布的盈利预警中解释为受国内三四线城市的影响。其实除了受三四线业务拖累之外,与一门心思做一二线的佳兆业相比,上置斥资数十亿收购的一系列商业类地产项目,包括写字楼、商场、酒店等持有型商办物业也逐渐成为鸡肋

这些项目鸡肋的原因,可参考《广州太阳新天地》。

2014年,佳兆业位列地产百强16位,销售金额22位;上置集团位列地产百强53位,但是销售金额未进入百强之列。到了2019年,佳兆业位列百强32位(销售金额29位),而上置集团已经被甩到了331位。

这样的差距,令人唏嘘的同时,也再一次为地产投资人敲响警钟:投资地产项目,眼光还是要看远一点,更远一点。2020可能更残酷,相比于2014年那一轮地产调整,连“活下去”都还没喊出而倒下的地产商,正在涌现出来。

上置地产地产信托

相关内容来源于产品资料及公开信息,不构成具体投资建议,联系400-099-6690或关注右侧公众号获取个性化咨询服务。

您有需求,联系我们!

电话
咨询

400-099-6690

微信
咨询
扫一扫关注微信
返回
顶部