疫情过后房价暴涨?你想多了

点击了解选信托网   时间:2020-02-18 10:09
昨天的《2020房地产:难上加难推送后,陆续看到了一些相左的判断,甚至直呼:好担心疫情过后房价新一轮暴涨!


看了下文章的逻辑,关键点有两个:

一是“地产托底”的传统。经济下滑还要依赖地产去托底,所以地产政策放松可期。这几天也传出了央行MPA考核放松地产信贷方面的政策。例如,大悦城上周还从光大、中信申请到了21.5亿借款;

二是这次疫情暴露了“租售同权”危机之下几乎是个笑话,有的小区对租房者差别对待,“疫情过后首先得买套自己的房子”也上了微博热搜。

关于第二点其实讨论的余地不大:买房子从来不是想买不想买,而是能买不能买的问题;疫情之下经济变差,还有人因此收入骤减,原本的购房计划落空也有可能呢。高度怀疑这不过是房地产商惯用的制造焦虑和炒作恐慌的手段。

比起购房者,更恐慌的可能正是房地产商。2月15日,恒大一则“全国75折”的广告震惊业界:
 

75折图片.png


注意,不是“一城一策”,而是全国“613个楼盘”,而且还有其他折上折优惠。现在大部分对房产的分析还是遵循一线、二线、三四线这样的逻辑去分析;但是地产商已经开始不区分了,拿到钱,活下去,才是根本。

回到之前问题的讨论,政策放松后,地产行业的支柱地位和阳春行情会不会像2003年那样再度开启呢?

这里,小固大胆地给一个判断:不会。

新形势下地产行业的两个大逻辑


过去,不管是“尿壶论”还是“救火队长论”,本质上都是房地产工具化的体现。一讲调控,就是调房地产政策,不管是紧缩还是刺激,简单粗暴,直接有效。

地产行业作为经济支柱,发展到极端状态的案例,可以参考下隔壁香港。价格畸高的房价已经从一个经济问题演变成社会问题,再上升到政治问题。反观内地,“居者有其屋”,“房住不炒”,就是这样的背景下提出的。

房地产的急速发展,是伴随着人口城市化,产业链条化,交通网络化而起来的,并不是独立的经济发展现象。一旦它成为一个制约因素而不是促进因素时,“刹车”就是必须的选择。

就地产这个行业而言,这是最大的基本面。也因此,地产不会再担纲不可替代的第一支柱产业角色,这是第一个大逻辑。

但是,不可否认的是,经济遭遇危机时,政策方面还是会对地产进行一些倾斜,或者放松,但这时的目的并不是为了地产行业或者地产商,本质是防止大规模失业。

就业是当下政策的核心,2月11日国常会,高度关注就业问题,推动复工复产,防止大规模裁员。政策的目的,是让企业“活下去”;但也只是仅此而已,离积极支持刺激还差得远。

除了就业因素,还有信贷体系的稳定问题,地产作为银行体系最吃重的贷款方,一旦出现整体性问题,直接引发的是系统性风险,也因此,“稳地产”的政策确实可以期待;但想要回到之前的支柱地位,难。


那么,地产接下来会往哪里走?

《2020房地产》中可以看到,天天喊“房产倒闭潮”,但还是有那么多房产商等着倒闭。疫情作为一个催化剂,会加剧地产商的分化,更多的房企倒闭,能打能扛的才会活下来。

即,地产行业的集中度要进一步提升,这是第二个大逻辑地难买,房难卖,2020年地产行业地产行业会进入“半死不活”的状态。这个半死不活,既可以理解为房子处于流动性半冻结的状态,土地交易和房产交易不温不火,以流动性丧失为代价,进行行业出清。但同时,也会有很多撑不住的地产商要死掉了了。

同时,二线以上人口集中城市,已经发展成为城市运营商角色的大型地产企业,会在经历地产调整的痛苦中逐步提高自己的集中度,成为活下来的王者。

有时间去整理一下疫情中心武汉市,大大小小居民区,不同的开发商物业在疫情中提供的服务,扮演的角色有什么差别,这个问题可能会认识的更彻底。

一句话,从政策来说,地产未来是“托而不举”。釜底抽薪断然不可能,但也绝不会再火上浇油,毕竟星火燎原,谁也不敢冒这个险。

地产信托

相关内容来源于产品资料及公开信息,不构成具体投资建议,联系400-099-6690或关注右侧公众号获取个性化咨询服务。

您有需求,联系我们!

电话
咨询

400-099-6690

微信
咨询
扫一扫关注微信
返回
顶部