为什么不要“迷信”抵押物?一线城市也不行!

点击了解选信托网   时间:2019-11-26 16:47

注:本文转载自 trust-321,已获得作者授权。


先“盲猜“一个项目:


  • 一线城市广州天河CBD核心地段

  • 商业现房抵押+物业抵押,抵押率低于6折

  • 周边写字楼均价40000元/㎡;住宅均价60000元/㎡;本抵押率相当于23000元/㎡

  • 实控人母公司+CBD公司+实控人连带责任担保


是不是觉得这个项目风控还挺“硬”的?看上去是个大便宜。要知道目前市场上大部分地产项目都只是“准一线”,甚至是二三线地产,好多还只是土地抵押,现房抵押的也少见。


然而,就是这么“硬核”的资产,在处置过程中价格一降再降,已经经历了三度转卖失败。直至目前,还在广东金融资产交易中心挂着等待买主。


30亿元债权项目,作价18亿无人接盘

11月15日,在广东金融资产交易中心网站,出现了以五矿信托为受托人,以18.08亿元的价格挂牌价值30.41亿元的单一资金信托债权资产转让信息。
 


项目.png



简单算一下,转让折价率为59折。

这个项目本身并不复杂,融资方为百嘉信集团。2012年,百嘉信集团由于资金紧张急需融资,但是当时商业银行无法直接提供贷款授信。后来该公司通过五矿信托作为通道,绕了一个弯,从银行获得借款。

百嘉信集团把太阳新天地作为主要抵押物,对应的项目公司为广州华骏实业有限公司。风控措施主要包括:
  • 华骏实业名下位于广州市天河区马场路36号(太阳新天地购物中心)101、102房等12项商业房地产作抵押担保,抵押物面积合计86303.91平方米

  • 母公司百嘉信集团担保

  • 实控人梁勤提供连带责任保证担保


“太阳新天地”的区位有多好,先看看周边房价感受一下(图中价格来源于安居客2019年10月数据)

房价.png


太阳新天地购物中心是广州CBD珠江新城最大的单体购物中心,位于广州核心区珠江新城东北部,周边分布有大量高端住宅区、高校和写字楼,该项目于2012年9月底全面交付使用并同时全面开业。被称为 “印钞机”级别的购物中心,鼎盛时期年租金收入达3亿元。

百嘉信集团无法还款后,债权方进行了两次拍卖,一次转卖:

  • 2019年6月28日,项目在淘宝网司法拍卖网络平台第一次拍卖,起拍价28.84亿元,拍卖的标的包括地下负一、负二、负三和负四层,地上一层至九层共计813套房产、车位,建筑面积共100191.8979平方米,评估总价为人民币41.2亿元,相当于打了七折。项目吸引了17447次的围观人数,但最终无人竞拍;


  • 2019年7月24日,太阳新天地比上一轮28.8亿元的起拍价再降5.77亿元,低至23.07亿元的起拍价,据广东省商业地产投资协会会长黄文杰指出,换算每平方米相当于约2万3千元,参考上图周边房产价格,相当于“跳楼大甩卖”;然而,二次拍卖仅吸引了9379次围观,再度流拍。


  • 2019年11月15日,项目挂到广东省金融产品交易中心,形式改为以转让华骏公司30.41亿元债权的方式寻找接盘侠,标的金额为18.08亿元,相当于59折转让,期限为11月22日。很明显,再度流卖。


题三度失败转卖背后的障碍


明明是优质地段,现房商业,合理甚至是超便宜价格,为什么迟迟难以找到买家呢?

首当其冲的原因,是太阳新天地本身巨大的债务问题。据记者从内部获得的一份资料显示,太阳新天地欠下的本金和利息已将近26亿元,每年需偿还的利息约为3亿元;而每年的商场租金仅约1.8亿元,由于已经债务违约被多家金融机构起诉,新的融资接口也难以找到,入不敷出的形势愈发严峻。

如果只是债务问题,那只要接盘方“足够有钱”,总能化解。但天阳新天地还有一个重要问题,即背后管理方的混乱。华骏实业对应的股权关系如图,三个股东分成了瑞晟房地产和另外两家公司两大阵营:
 


股东.png


据媒体报道,自2019年5月4日起,商场经营就出现了瑞晟公司、第三方物业公司戎威公司和控股股东之间的管理对峙局面。网上有一封措辞激烈的“公开信”:
 


公开信.png



背靠这样一个乱局面,结合2018年以来,房地产行业融资口径收紧的大形势,就不难理解为什么这块香饽饽为何无人问津了,工作人员称万科华润曾有过意向,但转了一圈后也都沉默收手了。“地主家也没有余粮了!”


还在“迷信”抵押物的,要留个神了


写这篇文章的初衷,是注意到了最近不管是我们写“百强地产”的问题,还是日常和小伙伴交流,不少人都有几个倾向:

  • 过去两年信托项目主要是政府债务出问题,事实证明地产反而相对安全

  • 即使地产项目出问题,有抵押物在手,不用担心

  • 只要地段好,就是王道,一二线闭眼买


看过太阳新天地三次流拍的案例之后,就要打个问号:项目的资产有新天地优秀吗?会不会也遭遇这样的处境?

依小固来看,太阳新天地的案例,至少暴露出三点值得重视:

一是商业地产抵押的有效性。不同于住宅地产单位产权面积较小,商业地产动辄数亿数十亿标的价格,决定了只有少数买家才能参与接盘;一旦进入资产处置阶段,潜在买家本身的状况也联动决定了资产的价值。打个不恰当的比方:30个亿的太阳新天地,万科认为它只值18个亿,它就仅能作价18亿。有限的买家决定了价格无法充分竞争,往往会遭遇大额缩水;


其次是抵押物所有者的主体信用情况不应忽视。一块地,在百嘉信手上是30个亿6折无人接盘;在华润手上可能就能原价售出。地产行业整体融资渠道收紧的情况下,头部企业的信用再次站上高权重,抵押物背景干干净净好处理才是王道。举个例子,招保万金的无抵押信用项目,和一二线不知名地方房企有抵押的房产项目相比,前者安全程度往往更高。


最后,“好资产”的内涵随着时间在迅速产生变化。李佳琦为什么被追捧?一个人2019年双十一销售额10个亿,远超大部分商场整年销售额。对线下商场的价值重估正在看不见的地方发生,三年前一年卖10个亿还不错,三年后资本已经要寻找更高效的销售渠道,竞争和淘汰时时刻刻在进行着。对于选项目来说,对资产的价值评估要更长远、更实际,为了保证风险发生时有足够有效的防御,怎么谨慎也不为过。 

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