57%vs290%:融创年报里的喜与忧

点击了解选信托网   时间:2020-03-30 09:07

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3月27日,融创中国(01918.HK)发布2019年业绩报告。整体来说形势一片大好,特别是归属净利润260.3亿元,同比大幅增长约57.1%。而此前一周,股价已上涨超过15%,2019全年则上涨88.6%。

然而,一篇靓丽的业绩数据背后,也隐隐透露出几丝隐忧。

融创年报里的亮点

融创被称“地产茅台”’不是没有原因的,说孙宏斌是“最懂房地产并购的男人”,应当不会有太大争议。2019年融创的年报,不管是从过去的拿地、销售,还是从未来的土地储备和预期可售货值,都是可圈可点的。


融创2019年实现合约销售额5562.1亿元,国内房企排第四。全年营业收入1693.2亿元,其中房产销售收入1595亿,占到全部营收的94.2%。实现归属股东净利润260.3亿,比前一年增长了57%

要知道,合约销售额前三的碧桂园、万科、恒大,去年归属股东净利润分别为395.5亿、389亿、335亿元,都超过融创70亿以上。但是前三的归属净利润增长率分别为14.25%、15.1%、-50%,都远低于融创的57%。

如果我们仔细去品融创的规模扩张时间点和利润爆发时间点,就会理解为什么说孙宏斌是“最懂房地产并购的男人”。



从资产上来说,2014年是融创开始发力之年。总资产从2013年底的973.55亿元到2019年底的9606.49亿,接近10倍。而同时间内,负债和存货也都接近10倍的增长。

融创的利润爆发出现在什么时候呢?2017年。从前一年的不到30亿,后面三年分别是110亿、165.7亿、260.3亿。可以说2017年开始,融创进入利润释放期。

这两个爆发前后是有因果关系的,意味着在2016年之前这轮调控期里上杠杆激进拿地,确实开始收获果实了。到了2016年四季度,融创就开始刹车,很少在公开市场拿地,转而去并购做地产界的秃鹫了。

2020年3月27日融创业绩会上,孙宏斌观点变得愈加谨慎。他认为,“今年是地产洗牌年,并购机会会增加,但是好的标的可能不会太多,所以公司拿地会谨慎,不赚钱的活不干。”透漏去年看过很多项目,但今年并购机会不是特别好。如果标的流动性压力大、在手项目地价贵、或者下沉至三四线布局,就难算账。

不管怎样,年报上来看融创坐拥现金余额1257.7亿,除去受限部分还有779.4亿。对于融创来说,买买买的空间还是很大。但是按照融创过去“不买贵”的拿地和并购风格来看,接下来并购之路大概也会缓缓了。

融创年报的隐忧

融创前几年大规模拿地,以及近两年的大肆收购,背后都是不断放大的财务杠杆。

前十大房企中最高的财务杠杆。根据《财经》报道的数据来看,融创净有息负债率289.54%,为前十大房企中最高。是稳健的万科和龙湖的三倍以上,比激进的恒大和绿地,还高出54个和92个百分点。


大规模举债自然面临巨额利息,根据融创年报数据,2017年以后,每年支付利息都超过70亿元。

短期偿债压力。根据年报数据,一年内到期的浮息和定息借贷总计1357.4亿元。同时,有7860万美元的优先票据将在今年到期。另外,1471.3亿的贸易及其他应付款中,有多少是商票没有准确数据。但是保守估计一年内总体到期的债务,应该不低于2000亿元,流动性压力并不算小。

融创在高负债的情况下还能不断从市场上借到钱,重要原因之一是手上有大量的优质资产。根据年报披露的数据,截至2019年底,融创共有2.39亿平方的土储准备,货值3.07万亿元。其中82%位于一二线城市,平均土地成本4300元/㎡左右。相比2019年销售均价14528元/㎡,空间还是很大的。

但是,融创过去的并购,都是在交易对手出现现金流风险的背景下趁势而入的。过高的财务杠杆和短期还债压力,直接考验融创未来的销售回款和再融资能力。一旦出现地产领域的趋势性遇冷,或者融资政策的进一步收缩,问题依然可能会出现。

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