• 项目名称
  • 长安信托-融创武汉黄家湖项目评测
  • 管理方
  • 长安信托
  • 规模
  • 9.5亿
  • 类型
  • 地产类
  • 期限
  • 24月
  • 业绩基准
  • 100-300-1000万 8.5%-8.8%-9.0%

  • 资金用途
  • 受让SPV项目公司99%股权,增资款用于融创武汉黄家湖项目开发建设。
  • 风控措施
  • 1、标的土地抵押; 2、项目公司100%股权质押和融创泰业剩余1%股权质押; 3、融创房地产集团有限公司(以下简称“融创集团”)保证担保。

项目优势:

1、区位优越,位于黄家湖大学城,军运村范围内(强优点)

项目位于武汉市江夏区黄家湖东岸,介于武汉市三环与四环线之间。西侧为黄家湖大道,正在施工加宽,项目地跨南侧 C-5/C-6 地块为保利军运村项目“职工之家”,北侧为汪家咀路,东侧为铁轨,地块内部较为完整。

交通配套:

项目介于黄家湖大道及武昌大道之间,纵向贯通武昌主城区,接通武汉二环线和三环线,地块南北坐拥地铁八号线军运村站及青菱南路站,就近可换成 7 号线,骨干路网基本形成,地铁双轨多站优势明显,市内交通便捷,通达武汉三镇。地铁 7 号线已通车(园博园北-青龙山);地铁8号线三期,预计2019 年 9 月开通,即在军运会召开之前开通,可换乘 7 号线。本盘位于8号线正地铁口军运村站,为地铁盘。

教育配套:

武汉科技大学、武汉学院、汉口学院、武汉东湖学院、武汉工商学院、湖北中医药大学、武汉城市职业学院、青菱小学、旺斯达国际幼儿园等,智力资源丰富,文化底蕴厚重。

2、楼面价较为合理,项目总货值较高(强优势)

2019 年 4 月 25 日融创集团以 36.40 亿拿下 P(2019)037 号地块,按计容面积计算楼面地价为 5900 元/㎡。

从近几年的土地拍卖情况来看,6000左右的楼面价是较为普遍的情况。

周边楼盘近年售价集中在13000-16000左右(含精装),作为大型开发商,且项目正位于地铁口,融创目前暂定价格在17000/平左右(含精装)。

项目以住宅为主,总货值 89 亿元;信托存续期内预计收入 75.46 亿元,对信托本息覆盖倍数为 2.17 倍;信托存续期内住宅收入为 58.11 亿元,对信托本息覆盖倍数为 1.66 倍;信托期内对项目项目销售收入按照一定比例进行销售保证金提留,累计可提留保证金 40.05 亿元,对信托本息覆盖倍数为 1.15倍; 信托期内住宅部分累计可提留保证金29.70亿元, 可以覆盖信托本金。

项目缺点:

1、融创负债率较高(强缺点)

截止2018年末,融创负债率已达89.8%,位列行业第一。今年48日,融创发布的未经审计的数据显示,一季度借款新增342亿元,新增借款占上年末净资产的48%。当然,其利润数据也比较可观,体现了其较好的盈利能力。2018年,融创中国实现合同销售金额4608.3亿元,同比增长27.3%,居行业第四,实现营业收入1247.5亿元,同比增长89.4%,这是该公司上市以来营业收入首次突破千亿大关;净利润为165.7亿元,同比上涨50.6%;毛利润311.4亿,同比增长128.5,毛利率为25%,较2017年的20.7%提高4.3个百分点。

2、属于股权性质投资,四证尚未齐,抵押为后置抵押

从计划的进度上来看,顺利的话到9月份四证才能齐全。另外,项目土地的抵押,也是在信托计划第一期成立后的2个月内,取得土地使用权证(编号为 P(2019)037 号)后抵押给信托。

关于【后置抵押】的风险点及应对策略,我们在【什么是地产信托的“后置抵押”】中有过详细解析,这里略过。

【结论】

融创中国面临着房地产公司的典型风险,就是高杠杆高负债率。对这样的企业来说,信用链条一旦断裂,往往会产生“休克式”的后果。因此,这类企业尤为珍视自己的信用,不到万不得已,不会轻易违约。但是,对投资者来说,寄托于企业本身出于忌惮不违约,不如寄托在更严格更有效的风控措施上


长安信托地产信托武汉黄家湖

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