• 项目名称
  • 光大信托-宝能1号评测
  • 管理方
  • 光大信托
  • 规模
  • 4.5亿
  • 类型
  • 地产类
  • 期限
  • 12个月
  • 业绩基准
  • 100-300万 8.1-8.4%

  • 资金用途
  • 对济南宝能增资扩股最终用于该项目的开发建设。
  • 风控措施
  • 1、济南宝能持有的价值 6.59 亿土地为济南宝汇提供的差额补足义务提供抵押担保; 2、济南宝汇将其持有的济南宝能 51%股权为其履行差额补足义务提供质押担保; 3、宝能地产股份有限公司为济南宝汇履行差额补足义务提供保证担保;

项目优势:

1、总资产超过1400亿的宝能地产提供担保

截止到2018年11月,宝能地产总资产1423.8亿,净资产573.6亿,资产负债率60%,处于行业内较低水平。同时期实现营收61亿,净利润8.7亿。经营活动净现金流为 69.54亿元。

在区域布局上, 宝能核心业务分布于以深圳为核心的华南地区, 以北京、 天津为核心的环渤海地区, 以扬州、 无锡、 合肥为核心的华东地区以及以沈阳为核心的东北地区四大区域。项目以一二线城市为主,三线以下城市很少涉足。

2、项目拿地价格较低,承压能力较强

根据融资人测算, 2019 年 2 月济南宝能城土地成交楼面价为 1840 元/平方米( 住宅部分)。 本项目东侧“中骏· 柏景湾” 项目 2017 年楼板价为 4431 元/平方米; “新城和昌”项目 2017 年楼板价 4201 元/平方米。 本项目商业部分楼面价约为 500 元/平方米, 周边孙村 2018 年成交价格为 1335/平方米, 本项目商业部分楼面价偏低的原因是宝能集团将自持部分商业作为前海金融山东公司总部。

项目缺点:

1、项目不在主城区,区域配套成熟还需相当时间(主要劣势)

本项目所在的济南圣井新城版块,虽然在2016年被批复为山东大学新校址,但是目前尚未开始建设。本区域目前已有人口约10万人,当前主要依靠零星的社区底商满足日常的生活需求,大型的商业配套匮乏。除本项目自带的宝能城商业外, 周围尚无投入运营的大型商场和购物中心。

本项目南邻城市主干道经十东路, 距离CBD会展中心, 开车距离28公里, 约40分钟目前尚无公共交通工具。

2、项目较为前期,土地证下来后才能办抵押(主要劣势)

本项目已经缴纳完毕 50%土地出让金, 预计于 2019 年 11 月底交齐全部土地出让金并取得土地证, 于 2020 年 3 月上旬取得第一批施工许可证。 住宅部分拟于 2020 年 3 月底前取得第一期预售许可证并开盘销售, 商业部分拟于 2020 年至 2021 年间取得预售许可证并开盘销售。就抵押来说,时间大概在放款后 6个月内办理完毕土地使用权抵押。

还款计划方面,本信托计划预计在项目公司取得四证后结束, 资金来源是公司自有资金或者银行开发贷资金。也就意味着开发贷方面如果产生变数的话,对后期信托还款还是会产生一定风险。

随着监管力度的加大,房地产行业融资收紧是不争的事实。在这个时候投资房地产信托,也就更要注意风控安全垫是否到位,房地产资金链能否承压,两年后能否顺利回款。

光大信托地产信托宝能集团

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