• 项目名称
  • 光大信托 - 弘腾5号许昌项目评测报告
  • 管理方
  • 光大信托
  • 规模
  • 4亿
  • 类型
  • 政信类
  • 期限
  • 24月
  • 业绩基准
  • 100万≤X<300万 8.500万≤X <1000万 8.700万≤X 协定

  • 资金用途
  • 用于向许昌东建发放信托贷款,资金用于前王门村棚户区改造安置项目开发建设。
  • 风控措施
  • 1、许昌总投提供保证担保; 2、许昌东建提供土地使用权及在建工程抵押,抵押率不超过70%。

项目优势:

1、地级市项目,担保方为当地唯一市级政府融资平台

截止2018年底,融资方东兴开发建设该投资有限公司总资产109亿,净资产45.6亿。公司2016-2018 年分别实现营业收入约 9.4 亿元、13.8 亿元、23.3 亿元。公司为AA发债主体,于 2017 年在上海交易所发行债券“17东建01”(证券代码145684.SH),规模15亿元,期限7年。其实际控制人为许昌市财政局。

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提到“地级市项目”,很多投资者可能不清楚背后蕴含的能量。一般来说,信托项目对应的最高行政级别就是地级市,市下面还有县、区;目前常见的信托项目多是XX区,例如四川成都市,乍一看多个信托项目在发;但实际上都只是成都市下辖的区和县,例如青白江区、郫都区、都江堰区……但对应到成都市的信托,没有。


担保方许昌市投资总公司,是许昌市市级政府投融资主体和最重要的城市基础设施建设主体,担负着许昌市城市基础设施投融资和建设的重要任务。截至2018年底,公司总资产366.15元,营业收入31.50亿元,营业利润2.80亿元。许昌市投资总公司有多次发行债券记录,当前余额 37 亿元,到期日均晚于本项目到期日。

“唯一市级政府融资平台”也很重要,政府总是要融资的,除了标准的债券和银行贷款,融资平台是重要口径。如果把非标融资比喻成一个蓄水池的话,如果有两三个入水管,一个堵了还有其他;但“唯一市级政府融资平台”意味着市级政府只能从这个水管进水,一旦违约,非标业务就难以借到钱。因此,这类平台对对应的地方政府来说,信用极为重要。和那些有两三个口径的不可同日而语。 


2、用款项目已列入河南省城市棚户区重点改造计划,四证齐全

用款项目系许昌市邓庄新城前王门村棚户区改造安置项目,已列入河南省城市棚户区重点改造计划,纳入统贷统还棚户区改造项目,同时被许昌市政府列入棚户区改造重点工程。

按照拆迁补偿安置方案, 选择实物补偿的居民应以 1200 元/㎡的价格对安置房进行购买; 配套商业按照 12,000 元/㎡的价格进行测算,项目可实现收入共计 4.21 亿元。

所谓“四证齐全”,指的是房地产项目国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证均已取得。

严格来说四证齐全是地产信托的“标配”,根据银监会规定,严禁向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资。但由于棚户区改造、保障房建设不属于商业性房地产,目前还没有硬性规定。因此,“四证齐全”在棚改项目中算是一个优势。

规定“四证齐全”是为了防止房地产企业在房地产项目开发过程中过早融资,减少自有资金投入,甚至挪用房地产融资资金。

项目缺点:

融资方主营业务收入为土地整理收入,与房地产市场关联度较高

公司 2016-2018 年分别实现营业收入约 9.4 亿元、 13.8 亿元、 23.3 亿元,主要来源于土地整理收入、拆迁管理服务费收入、房屋租赁收入。其中以土地整理收入为主。也就是说,东兴开发主要是负责东城区的土地一级市场开发,跟当地的房地产市场关联度较高。

图片2.png

如果房价出现波动,开发商拿地积极性大幅下降,会直接影响到当地的土地出让,也就对融资方的经营收入会带来不良影响。再说直白点,如果房价降得厉害,土地出让收入降低,融资方收入也就会随之降低。


而许昌属于三四线城市,近两年房价再上涨空间不大。通过提高土地出让收入增加城投营收的可能性不大。

地级市政信光大信托项目评测

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